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片區(qū)整體開(kāi)發(fā)型重大工程項(xiàng)目治理研究——以上海西岸傳媒港為例

時(shí)間：2020-04-01　　 來(lái)源：《工程管理學(xué)報(bào)》謝堅(jiān)勛等
項(xiàng)目本身的復(fù)雜性，都具有典型代表性，能夠代表一類(lèi)具有相同或相似特征的區(qū)域式整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐，得出的結(jié)論能夠提出具有一定普適性的理論。
西岸傳媒港位于上海市十二五重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域——徐匯濱江核心區(qū) WS5 單元，由龍騰大道、云錦路、黃石路、規(guī)劃七路所圍合的 9 個(gè)地塊組成，總占地面積約 19 萬(wàn) m2，規(guī)劃總建筑面積 99.9 萬(wàn)m2，其中地上 53.4 萬(wàn) m2，地下約 46.5 萬(wàn) m2。西岸傳媒港以“東方夢(mèng)中心”項(xiàng)目為旗艦，引進(jìn)一批著名傳媒產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)，打造集現(xiàn)代傳媒、演藝娛樂(lè)、文化休閑、商務(wù)旅游為一體的高端影視制作和現(xiàn)代傳媒產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為以商業(yè)和商務(wù)辦公為主體功能的大型城市綜合體建筑群。
2.2.數(shù)據(jù)收集與處理
案例研究的一般流程包括文獻(xiàn)回顧、研究設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)收集和數(shù)據(jù)分析４個(gè)步驟[10]。本文的數(shù)據(jù)來(lái)源主要是項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的文檔資料，包括政府文件、會(huì)議紀(jì)要、內(nèi)部報(bào)告、專(zhuān)項(xiàng)課題研究等，作者從 2013 年起全程參與項(xiàng)目建設(shè)，可以確保材料的真實(shí)性與完整性。同時(shí)，為了保證數(shù)據(jù)收集的“三角測(cè)量”，在文檔資料的基礎(chǔ)上，還收集了網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于本項(xiàng)目的相關(guān)信息，并對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)方政府開(kāi)發(fā)公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了正式及非正式的訪談，通過(guò)以上多方面來(lái)收集案例數(shù)據(jù)，進(jìn)一步確保案例證據(jù)的準(zhǔn)確性和有效性，保證建構(gòu)效度。
3.案例描述與分析
3.1.開(kāi)發(fā)建設(shè)模式
為高效集約化利用土地，創(chuàng)造立體、整合與互動(dòng)的城市空間，西岸傳媒港項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)采用了“區(qū)域組團(tuán)式整體開(kāi)發(fā)”和“地下空間統(tǒng)一建設(shè)”的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)理念。
（1）區(qū)域組團(tuán)式整體開(kāi)發(fā)。西岸傳媒港共有 9個(gè)地塊，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的階段即全面推行區(qū)域組團(tuán)式整體開(kāi)發(fā)理念，突破傳統(tǒng)單地塊自成系統(tǒng)、地塊間互動(dòng)聯(lián)系薄弱的限制，從 9 個(gè)地塊“區(qū)域整體”的角度考慮空間功能、交通流線、基礎(chǔ)設(shè)施配置。對(duì)于西岸傳媒港區(qū)域內(nèi)的出入口、人防、停車(chē)位、綠化面積、能源供應(yīng)等重要技術(shù)指標(biāo)與公共設(shè)施，實(shí)現(xiàn)區(qū)域統(tǒng)一平衡、公共設(shè)施集中設(shè)置。即將 9 街坊地塊作為 1 個(gè)大地塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以起到規(guī)模化設(shè)置公共資源、高效率利用土地、創(chuàng)造立體城市空間的效果。
（2）地下空間統(tǒng)一建設(shè)。傳統(tǒng)的地塊開(kāi)發(fā)，地塊間受到城市市政道路以及建筑退界的制約，地下空間資源例如停車(chē)位難以共享，特別是處在城市中心的 CBD 區(qū)域，交通流量高，停車(chē)需求大，往往引發(fā)區(qū)域性交通擁擠以及停車(chē)體驗(yàn)差等問(wèn)題。西岸傳媒港項(xiàng)目在地下空間開(kāi)發(fā)上突破了地塊的限制，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中將地塊以及市政道路下的地下空間進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)在 9 個(gè)地塊及區(qū)域內(nèi)道路下方建設(shè)整體地下室，基坑整體開(kāi)挖，項(xiàng)目整體建設(shè)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)所有地塊地下室大連通，地下室設(shè)置的各項(xiàng)資源均可由所有地塊共享。為實(shí)現(xiàn)上述規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)單位、徐匯濱江開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌推進(jìn)單位——西岸集團(tuán)提出在西岸傳媒港項(xiàng)目實(shí)行地下空間統(tǒng)一建設(shè)的模式，包括統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。西岸集團(tuán)下屬全資子公司——上海西岸傳媒港開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)西岸傳媒港公司）受讓本項(xiàng)目地下空間土地（除夢(mèng)中心 3 個(gè)地塊以外），承擔(dān)西岸傳媒港項(xiàng)目地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)的任務(wù)。
為了實(shí)現(xiàn)地上組團(tuán)式和地下統(tǒng)一建設(shè)的目標(biāo)，本項(xiàng)目采取了創(chuàng)新的土地出讓方式，即地上、地下空間土地分別出讓。圖 2 顯示了地塊整體開(kāi)發(fā)與單獨(dú)開(kāi)發(fā)的區(qū)別。本案例中，除了夢(mèng)中心 3 個(gè)地塊以外，其余 6 個(gè)地塊及區(qū)域內(nèi)道路下土地的使用權(quán)由西岸傳媒港公司受讓?zhuān)?6 個(gè)地塊地上空間的建設(shè)用地使用權(quán)分別出讓給 4 家開(kāi)發(fā)商，從而產(chǎn)生了 3種類(lèi)型的開(kāi)發(fā)單位。一是夢(mèng)中心公司按照傳統(tǒng)的出讓方式獲得了其中三個(gè)地塊地上、地下的建設(shè)用地使用權(quán)；二是西岸傳媒港公司獲得了傳媒港項(xiàng)目大部分區(qū)域的地下空間建設(shè)用地使用權(quán)；三是湘芒果、世合實(shí)業(yè)、騰訊公司、國(guó)盛集團(tuán)等 4 家開(kāi)發(fā)商獲得了其中 1 個(gè)或者 2 個(gè)地塊地上空間建設(shè)用地使用權(quán)。由于本文重點(diǎn)探討地上地下土地分別出讓情境下開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目管理，對(duì)于夢(mèng)中心部分采用常規(guī)開(kāi)發(fā)的地塊，不列入討論范圍。
3.2.管理特點(diǎn)
西岸傳媒港的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念和創(chuàng)新建設(shè)模式及土地出讓方式，使其具有鮮明的管理特點(diǎn)。
（1）項(xiàng)目建設(shè)單位情況較為復(fù)雜。本項(xiàng)目共產(chǎn)生了 3 種類(lèi)型共 6 家建設(shè)單位，各建設(shè)單位需要通力協(xié)作完成一個(gè)在功能、空間和結(jié)構(gòu)上均緊密聯(lián)系、渾然一體的建筑產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。特別是對(duì)于地上、地下土地分開(kāi)出讓的地塊，從產(chǎn)權(quán)上對(duì)建筑產(chǎn)品以±0 線進(jìn)行了橫向的切分，地上開(kāi)發(fā)單位和地下開(kāi)發(fā)單位如何采取有效的機(jī)制，通過(guò)密切合作完成建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工乃至驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中“無(wú)縫連接”的開(kāi)發(fā)，是本項(xiàng)目在項(xiàng)目管理方面最大挑戰(zhàn)。這樣的開(kāi)發(fā)模式在國(guó)內(nèi)尚屬首創(chuàng)，還沒(méi)有成熟的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)供參考。
（2）西岸傳媒港項(xiàng)目具有典型的“政府—市場(chǎng)”二元治理特征，開(kāi)發(fā)各方利益訴求多元化，項(xiàng)目成功的難度大。本項(xiàng)目的目標(biāo)承載著政府和市場(chǎng)兩方面的訴求。一是滿足政府作為行政管理主體希望本項(xiàng)目建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)載體和開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新的典范；二是作為市場(chǎng)
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