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關于龍湖的PMO成本管理體系的深度探討

時間：2018-09-29　　 來源：明源云采購
關于龍湖的PMO成本管理體系的深度探討
明源云采購
 
討論嘉賓: 烽火 拈字 通贏 天歌 薔薇
拈字：工程造價方面的專家,著有《工程量清單計量規則原理及應用》等專著.
烽火：地產成本與流程管控專家
通盈：清華博士,設備.成本.風險管控專家
 
本討論精華提綱：
1、龍湖的PMO成本管理體系
2、龍湖的工作壓力
3、龍湖體系的若干問
4、龍湖的建安成本科目設置深度討論
 
拈字：啥時候有空，討論一下龍湖那個成本管理實施細則，如何？粗看了一眼，大架構是不錯的。管理架構也很有特色，值得研究一下。
 
1、龍湖的PMO成本管理體系
網友拈字：
先給大家解釋下PMO：project management office，即：項目運營決策機構。PMO的中間審核過程，是穿插進集團整體管理流程中的，不僅僅是地區公司項目運營決策機構，只是龍湖限定在地區公司這個級別。
 
龍湖在這個管理體系中體現出的二大特點：
１、龍湖的這個成本管理體系，采用了國內地產公司比較少見的PMO審核機制，簡化了管理流程，全面提高了管理效率。這是一個大的特點。
２、這個管理體系，對管理節奏的要求相當高，對各個時間結點的要求很明確。各工作之間的先后次序和穿插要素也說得很明確。整體的節奏感相當強。
 
但它的問題也相應地出現在這二個特點上：
１、PMO的中間審核過程，是穿插進集團整體管理流程中的，而PMO架構中有相當的人也是出現在后續審核中。理論上講，重復的后置審核，必將會產生管理失效的問題。比如在PMO上決策的失誤，后置審核就有權去矯正這個失誤，從管理權限上講，這實際意味著否定了PMO的決策。
２、龍湖將地產開發的節奏控制的很嚴格，這也給復雜決策帶來了難以回旋的管理問題。象酒店、綜合體等項目，由于招商的影響，很多決策是需要重復及中間決策的。如果按龍湖的這個管理節奏，復雜項目在幾個來回的節奏沖突中，很容易產生管理失效。
 
其他網友：分析的好透徹。那么龍湖現在開發的產品還主要是住宅，采用這個PMO是不是管理的應該還不錯呢？
 
網友拈字：在具體操作手法上，比如管理科目、估算手段、合約架構等方面，我覺得龍湖這個體系還有提高的空間。當然，這個也只是一個感覺，以龍湖的節奏，很多東西不見得一定要做到什么標準。這個要討論起來看了。
 
網友烽火：PMO是龍湖管理的最大特點，也是它成功的一個重要因素，一個核心競爭力。
現在一些企業也想學PMO，但學不好，因為配套的支撐不足。
 
網友通盈：PMO肯定是重慶建筑大學給龍湖出的點子，也是香港理工的一個嗷頭。PMO中的東西有兩點難：一個流程；一個前置條件，就是PMO會把項目分解成一個一個里程碑或者是關鍵點，然后需要的資源，在各個部門里面進行協調。想法很簡單，但是這種布爾什維克的假想，肯定有與現實不吻合的地方，比如樓盤銷售進度，中國的購買者心態不成熟，會有追風心態，但由銷售導致的假想情況能夠預置嗎？
不過這個東西也有好的一面。它的預置空間里面已經有大部分假設條件，而且也是項目具體總結的結果，所以也可以減少盲目的管理項。
由此可見PMO并不是一個包治百病的東西，這個需要一個成熟的機制。同時還有10%的購買者的成熟心態，這個東西也不是什么新玩藝。
 
網友烽火：是的，需要成熟的機制，所以很多企業搞不了，例如說產品標準的支撐、專業協調的文化、領導責任制、考核與激勵等等。龍湖是結果導向的企業，也就是PMO上提出來目標，大家努力去實現就好了，中間不管你怎么去實現，最后考核，沒實現，對不起，走人，或者降職。我們看龍湖的文件，專業上怎么實現的很少，因為龍湖認為，我挖你過來你，就是專業上的牛人，我給你目標就好了，具體怎么做，你自己應該很清楚。而這種人力資源管理模式，也是計劃前置、結果導向的一個必然結果。
 
其他網友：聽起來龍湖的這個PMO是屬于理想狀態，但是龍湖把它給實現了。
 
網友烽火：從管理節奏看，龍湖的PMO就是在做計劃運營，龍湖的計劃運營已經成為行業的標桿了。但是關于PMO的理想化，也沒有完全實現，問題還是很多的。PMO主要是制訂流程、調配資源，相當于原來鐵路單位的調度中心，就是這個作用。但是你知道的，鐵路調度中心也會出問題。
 
其他網友
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