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招商蛇口江南區域商業管理部PMO舉措負責人魯祥：點滴匯聚，終成商業藍海

時間：2021-02-07　　 來源：招商蛇口
商業運維的根基，從不局限于某個核心部門的輸出，更像是點點滴滴的你我，才匯聚成一片商業藍海。
今天，為質效提升“帶鹽”的就是招商局集團PMO11月份“月度之星”——招商蛇口江南區域南京公司商業管理部魯祥。
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作為疫后時代最后一公里的藍海誘惑，社區商業如何破局？這是一個商業PMOer自白的開始，也是魯祥一直思考的問題。
魯祥，是招商蛇口江南區域商業管理部PMO舉措負責人。他坦言，疫情對整個商業環境造成了巨大的沖擊，“但逆境中往往蘊含著新的更大機遇”，在他看來，社區型商業首先破局破勢，成為了融化商業冰點的一顆小火苗，跳躍在大商業的路徑前端，率先邁過了這個不尋常的寒冬。
2020年對于招商蛇口江南區域持有物業，更是不平凡的一年。面對巨大的經營壓力，魯祥帶領團隊主動調整策略，快速搭建線上通道，線上線下雙管齊下對品牌商戶進行幫扶，從感官觸達、政策情懷、資源扶持、渠道拓展等多方面對商戶進行護航。“我們要打破的是怎么讓一些商家和消費者先進來，然后讓更多的商家、消費者進來，逐漸形成一種良性的循環”。
團隊做的第一件事，就是率先聯動政府部門做堂食復工第一站，開啟多節點品牌商戶幫扶，領先于南京多家商業復工進度。局面扭轉后，他們借勢發起會員新政策，直擊在營項目服務半徑0.5-1.5公里目標客群，將購物中心的核心資產——VIP多客層會員牢抓手中，并通過社群營銷輔助加深會員捆綁程度，多維度、多渠道、多陣營，持續滲透至目標客群點點滴滴生活中。
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“商業運維的根基，從不局限于某個核心部門的輸出，更像是點點滴滴的你我，才匯聚成一片商業藍海”。魯祥介紹，2019年起，江南區域商業管理部正式開啟PMO系列課題研究，作為首批PMOer，團隊重點協助開展提高商業項目推廣費用管控有效性、提高商業經營利潤2個舉措研究。
在首批PMO課題研究實現穩定成效后，商業管理部發起第二輪PMO課題，包括提升經營期招商管理能力，制定多元創收方案、提高多元收入拓展能力，梳理退出條件及市場標準，形成標準化退出指引，提升商業持有物業資產退出能力等內容。
以馬群花園城為例，在這個過程，魯祥和團隊一起完成制定招調報告所需數據測算模板、制定招調實時進度跟進表模板、制定招商人員相關準則、制定經營期招調方案框架模板、制定招調后評估框架模板，并對上述一列標準/模板做最終復核。這一舉措于2020年3月啟動，2020年9月已完成主要工作，成為江南區域唯一的集團黃金舉措。“目前，馬群花園城項目招調成效顯著，獲得資本市場的認可”。
歷經櫛風沐雨，方得春華秋實。馬群花園城作為招商蛇口在南京落地的首個商業項目，2020年已經進入了運營的第7年。從開業至今，江南區域商業團隊齊心助力，通過品牌的不斷升級，營銷活動的持續促動，運營管理工作的深度貫徹，實現了項目銷售額及客流的穩步提升。
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魯祥對自己的定義，是一個穩中求勝的人，他們的團隊始終干勁十足，執行力強。團隊成員說，很感激這個包容性強的平臺，能給年輕人試錯性和創造性的機會，給每一個人公平競爭的機會。
“現在整個團隊很年輕，但有活力、有朝氣，拼搏又團結，經過長期的歷練，團隊會越來越優秀”。招商蛇口首期儲架式購物中心類REITs產品就是團隊智慧的結晶。
10月27日，招商蛇口首期儲架式購物中心類REITs產品“中信金石-招商蛇口一期資產支持專項計劃”（以下簡稱“招商蛇口首期類REITs”）正式設立，交易場所為深圳證券交易所。
本次發行的招商蛇口首期類REITs是具創新意義的央企儲架式權益型購物中心類REITs項目，是招商局集團在境內REITs領域的首次重大嘗試，談及成功發行的意義，魯祥滔滔不絕，“這意味著招商蛇口購物中心資產價值與專業運營能力獲得了資本市場的認可，進一步實現了資產良性發展，同時也為國內公募REITs的試點進行了積極探索”。
同時段，PMO課題也在燕子磯招商花園城展開深化研究，通過制定多元創收方案，提高多元收入拓展能力，實現項目多元增收最大化。
下半年通過這一舉措的落地執行，階段多元化收入預計達成305.7萬元，基本達成預期增收目標，“這是項目各部門努力創收的結果，多元創收拓展能力的展現
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